Asbest erkennen und richtig handeln: Pflichten für Eigentümer

Warum Asbest auch heute noch ein großes Problem ist

Asbest wurde aufgrund seiner hervorragenden technischen Eigenschaften – Hitzebeständigkeit, Zugfestigkeit und Säureresistenz – jahrzehntelang als „Wunderfaser“ in der Bauwirtschaft eingesetzt. Zwischen den 1950er und 1980er Jahren war Asbest in Deutschland nahezu allgegenwärtig: in Dacheindeckungen, Fassadenverkleidungen, Bodenbelägen, Rohrisolierungen und sogar in Fliesenklebern und Putzen. Obwohl die Herstellung und Verwendung asbesthaltiger Produkte seit dem 31. Oktober 1993 durch die Chemikalien-Verbotsverordnung in Deutschland verboten ist, steckt der Schadstoff noch in Millionen von Gebäuden.

Das Umweltbundesamt schätzt, dass sich in Deutschland noch rund 35 Millionen Tonnen asbesthaltiger Materialien in Bestandsgebäuden befinden. Besonders betroffen sind Gebäude, die vor 1995 errichtet oder saniert wurden. Die Gefahr geht dabei nicht vom intakten Material aus, sondern von freigesetzten Asbestfasern: Sobald asbesthaltige Materialien beschädigt, bearbeitet oder unsachgemäß entfernt werden, gelangen mikroskopisch kleine Fasern in die Atemluft. Diese können tief in die Lunge eindringen und dort schwere Erkrankungen wie Asbestose, Lungenkrebs oder das besonders aggressive Mesotheliom (Brustfellkrebs) auslösen – oft erst 15 bis 40 Jahre nach der Exposition.

Wo kommt Asbest in Gebäuden vor?

Als Eigentümer oder Facility Manager müssen Sie wissen, in welchen Bauteilen und Materialien Asbest typischerweise zu finden ist. Grundsätzlich wird zwischen zwei Hauptformen unterschieden: fest gebundener Asbest und schwach gebundener Asbest. Diese Unterscheidung ist entscheidend für die Risikobewertung und die erforderlichen Maßnahmen.

Fest gebundener Asbest

Bei fest gebundenem Asbest sind die Fasern in einer festen Matrix aus Zement, Kunststoff oder Bitumen eingebettet. Der Asbestanteil liegt in der Regel unter 15 Prozent. Solange das Material intakt und unbearbeitet bleibt, gehen von fest gebundenem Asbest in der Regel keine unmittelbaren Gefahren aus. Problematisch wird es jedoch bei mechanischer Bearbeitung wie Bohren, Sägen, Schleifen oder Brechen – dabei werden große Mengen lungengängiger Fasern freigesetzt.

Schwach gebundener Asbest

Schwach gebundener Asbest enthält einen Faseranteil von häufig über 60 Prozent. Die Fasern sind nur locker in das Bindemittel eingebettet und können bereits bei geringer mechanischer Beanspruchung, durch Alterung oder sogar durch Luftströmungen freigesetzt werden. Von schwach gebundenem Asbest geht daher ein deutlich höheres Gesundheitsrisiko aus. Materialien mit schwach gebundenem Asbest müssen nach der Asbest-Richtlinie bewertet und in vielen Fällen zeitnah saniert werden.

Gesetzliche Pflichten für Eigentümer und Bauherren

Die gesetzlichen Anforderungen im Umgang mit Asbest sind umfangreich und in verschiedenen Regelwerken verankert. Als Eigentümer, Vermieter oder Bauherr tragen Sie eine Verkehrssicherungspflicht und sind für den Schutz von Mietern, Beschäftigten und Handwerkern verantwortlich. Verstöße können nicht nur zu erheblichen Bußgeldern führen, sondern auch strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Die wichtigsten Rechtsgrundlagen im Überblick

Rechtsgrundlage	Relevanz für Eigentümer	Kernpflicht
Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) §§ 6–16	Grundlegende Pflichten beim Umgang mit Gefahrstoffen	Gefährdungsbeurteilung vor Tätigkeiten mit Asbest
TRGS 519	Konkretisiert Schutzmaßnahmen bei Asbestarbeiten	Sachkunde, Anzeigepflicht, Arbeitsplan
TRGS 517	Tätigkeiten mit potenziell asbesthaltigen Materialien	Erkundungspflicht bei Abbruch- und Sanierungsarbeiten
Asbest-Richtlinie (AsbestRL)	Bewertung schwach gebundener Asbestprodukte	Bewertung der Dringlichkeit, Sanierungsfristen
Landesbauordnung Berlin (BauO Bln)	Bauordnungsrechtliche Pflichten	Standsicherheit und Gesundheitsschutz
Baustellenverordnung (BaustellV)	Koordination auf Baustellen	SiGeKo bei Asbestsanierungen mit mehreren Gewerken

Erkundungspflicht vor Baumaßnahmen

Seit der Aktualisierung der TRGS 519 im Jahr 2024 gilt eine verschärfte Erkundungspflicht: Vor Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten (sogenannte ASI-Arbeiten) an Gebäuden, die vor dem 31. Oktober 1993 errichtet wurden, muss der Auftraggeber – also in der Regel der Eigentümer oder Bauherr – eine qualifizierte Schadstofferkundung veranlassen. Diese Erkundung muss von sachkundigen Personen durchgeführt werden und umfasst die Probenahme verdächtiger Materialien sowie deren Laboranalyse.

Die Erkundungspflicht erstreckt sich nicht nur auf offensichtliche Asbestprodukte wie Eternitplatten, sondern ausdrücklich auch auf Putze, Spachtelmassen, Fliesenkleber, Dichtungsmassen und andere bisher häufig übersehene Materialien. Wird die Erkundung unterlassen und werden bei Bauarbeiten asbesthaltige Materialien unsachgemäß bearbeitet, drohen erhebliche Konsequenzen.

Anzeigepflicht bei Asbestarbeiten

Werden asbesthaltige Materialien bei einer Sanierung vorgefunden, müssen die geplanten Arbeiten gemäß § 18 GefStoffV in Verbindung mit TRGS 519 der zuständigen Arbeitsschutzbehörde angezeigt werden. In Berlin ist dies das Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit (LAGetSi). Die Anzeige muss mindestens sieben Tage vor Beginn der Arbeiten erfolgen und einen detaillierten Arbeitsplan enthalten.

So gehen Sie bei Asbestverdacht richtig vor

Wenn Sie den Verdacht haben, dass in Ihrem Gebäude asbesthaltige Materialien verbaut sind – sei es aufgrund des Baujahrs, einer optischen Auffälligkeit oder eines Hinweises von Handwerkern – ist ein strukturiertes Vorgehen entscheidend. Panik ist nicht angebracht, aber Handlungsbedarf besteht. Im Folgenden erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie korrekt vorgehen.

Bewertung von schwach gebundenem Asbest nach der Asbest-Richtlinie

Die Asbest-Richtlinie des Deutschen Instituts für Bautechnik (DIBt) regelt die systematische Bewertung von schwach gebundenen Asbestprodukten in Gebäuden. Die Bewertung erfolgt anhand verschiedener Kriterien und mündet in einer Dringlichkeitseinstufung, die den Handlungsbedarf definiert.

Die drei Dringlichkeitsstufen

Dringlichkeitsstufe	Bewertung	Erforderliche Maßnahme
Stufe I – Sofort sanieren	Akute Faserfreisetzung erkennbar oder zu erwarten; Materialoberfläche beschädigt, zugänglich	Unverzügliche Sanierung (Entfernung, Beschichtung oder Abkapselung) innerhalb kürzester Frist
Stufe II – Neubewertung in ≤ 2 Jahren	Material zeigt Alterungserscheinungen, Faserfreisetzung möglich; Nutzung des Raumes begrenzt	Regelmäßige Kontrolle, Raumluftmessungen, erneute Bewertung innerhalb von maximal zwei Jahren
Stufe III – Neubewertung in ≤ 5 Jahren	Material intakt, keine Faserfreisetzung erkennbar; geringe Zugänglichkeit	Dokumentation, Kennzeichnung, Kontrolle spätestens nach fünf Jahren; Sanierung bei Veränderung

Asbestsanierung: Welche Verfahren gibt es?

Die Wahl des richtigen Sanierungsverfahrens hängt von der Art des Asbestprodukts, seinem Zustand, der Lage im Gebäude und der geplanten weiteren Nutzung ab. Die TRGS 519 unterscheidet drei grundsätzliche Sanierungsmethoden.

Entfernung (Rückbau)

Die vollständige Entfernung ist die sicherste und nachhaltigste Methode. Das asbesthaltige Material wird unter strengen Schutzmaßnahmen ausgebaut und als gefährlicher Abfall entsorgt. Bei Abbruch- und Rückbauarbeiten ist die Entfernung in der Regel die einzig sinnvolle Option. Die Arbeiten müssen in abgeschotteten Bereichen mit Unterdruckhaltung und Personenschleuse erfolgen.

Beschichtung (Versiegelung)

Bei der Beschichtung wird die Oberfläche des asbesthaltigen Materials mit einer speziellen Versiegelung überzogen, die das Freisetzen von Fasern verhindert. Dieses Verfahren eignet sich für fest gebundene Asbestprodukte in gutem Zustand, die nicht mechanisch beansprucht werden. Die Beschichtung muss regelmäßig kontrolliert und gegebenenfalls erneuert werden.

Abkapselung (Einhausung)

Bei der Abkapselung wird das asbesthaltige Material durch eine staubdichte Umhüllung – beispielsweise eine Blechverkleidung oder abgedichtete Unterkonstruktion – vollständig eingeschlossen. Auch dieses Verfahren setzt voraus, dass das Material in einem stabilen Zustand ist. Die Abkapselung muss dauerhaft dicht sein und regelmäßig überprüft werden.

Die Rolle der Schadstoffkoordination

Bei größeren Sanierungsprojekten, bei denen asbesthaltige Materialien betroffen sind, ist eine professionelle Schadstoffkoordination unverzichtbar. Der Schadstoffkoordinator übernimmt die fachliche Planung, Überwachung und Dokumentation aller Maßnahmen im Zusammenhang mit Schadstoffen – von der Erkundung über die Ausschreibung bis zur Abnahme der Sanierung.

Aufgaben des Schadstoffkoordinators

Der Schadstoffkoordinator ist Ihr zentraler Ansprechpartner für alle Fragen rund um Asbest und andere Gebäudeschadstoffe. Er sorgt dafür, dass die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden, koordiniert die beteiligten Fachfirmen und Labore und stellt sicher, dass nach Abschluss der Arbeiten keine Restbelastung besteht. Zu seinen Kernaufgaben gehören:

• Planung und Durchführung der Schadstofferkundung vor Baubeginn
• Erstellung eines Schadstoffkatasters mit Bewertung aller Fundstellen
• Ausschreibung und Vergabe der Sanierungsarbeiten
• Erstellung des Arbeitsplans nach TRGS 519
• Überwachung der Sanierungsarbeiten vor Ort
• Veranlassung und Bewertung der Freimessungen nach Sanierungsabschluss
• Dokumentation aller Maßnahmen und Ergebnisse

Insbesondere bei Projekten, an denen mehrere Gewerke beteiligt sind, ergänzt sich die Schadstoffkoordination ideal mit der Baustellenkoordination nach Baustellenverordnung (SiGeKo). ARBY Arbeitssicherheit Buley bietet beide Leistungen aus einer Hand an – das spart Schnittstellen und erhöht die Sicherheit auf Ihrer Baustelle.

Besondere Situation in Berlin: Asbestbelastung im Gebäudebestand

Berlin verfügt über einen besonders großen Bestand an Gebäuden aus den 1950er bis 1980er Jahren – sowohl im ehemaligen West- als auch im Ostteil der Stadt. Plattenbauten, Gewerbeimmobilien, Schulen und öffentliche Gebäude aus dieser Zeit enthalten mit hoher Wahrscheinlichkeit asbesthaltige Materialien. Auch in den typischen Berliner Altbauten wurden bei Modernisierungen in den 1960er und 1970er Jahren häufig asbesthaltige Produkte eingebaut.

Für Eigentümer und Hausverwaltungen in Berlin-Reinickendorf und den umliegenden Bezirken bedeutet das: Bei praktisch jeder Sanierungsmaßnahme an Gebäuden mit Baujahr vor 1995 muss eine Schadstofferkundung eingeplant werden. Dies gilt für Fassadensanierungen ebenso wie für Badsanierungen, Fensteraustausch oder den Rückbau von Innenwänden.

Asbest und Mietrecht: Was Vermieter wissen müssen

Als Vermieter haben Sie eine besondere Verantwortung gegenüber Ihren Mietern. Sind Ihnen asbesthaltige Materialien in Ihrer Immobilie bekannt, müssen Sie die Mieter darüber informieren. Dies ergibt sich aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (§§ 823, 836 BGB) und den mietrechtlichen Gewährleistungspflichten.

Eine Asbestbelastung kann einen Mietmangel nach § 536 BGB darstellen, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist – etwa durch nachweisbar erhöhte Faserkonzentrationen in der Raumluft. In solchen Fällen drohen Mietminderungen, Schadensersatzforderungen und im schlimmsten Fall strafrechtliche Ermittlungen wegen Körperverletzung.

Auch bei Wohnungsverkäufen spielt Asbest eine wichtige Rolle: Die Offenbarungspflicht verlangt, dass bekannte Asbestbelastungen dem Käufer mitgeteilt werden. Verschweigen Sie eine bekannte Belastung, kann der Kaufvertrag angefochten werden.

Kosten einer Asbestsanierung – womit müssen Sie rechnen?

Die Kosten einer Asbestsanierung variieren stark und hängen von zahlreichen Faktoren ab: Art und Menge des asbesthaltigen Materials, Zugänglichkeit, erforderliche Schutzmaßnahmen, Entsorgungskosten und Region. Eine pauschale Aussage ist daher schwierig, aber die folgenden Richtwerte geben eine erste Orientierung.

Maßnahme	Kosten-Richtwert	Hinweise
Schadstofferkundung (Probenahme + Labor)	500 – 3.000 €	Je nach Gebäudegröße und Anzahl der Proben
Asbestzement-Dachsanierung	30 – 60 €/m²	Demontage, Verpackung, Entsorgung, Neueindeckung extra
Floor-Flex-Platten entfernen	25 – 50 €/m²	Inkl. Entsorgung, zzgl. neuer Bodenbelag
Spritzasbestsanierung (Innenraum)	80 – 200 €/m²	Höchste Schutzmaßnahmen erforderlich (Schwarzbereich)
Entsorgung asbesthaltiger Abfälle	150 – 400 €/t	Deponie Klasse I oder II, Transport extra
Freimessung nach Sanierung	300 – 1.500 €	Je nach Raumanzahl und Messverfahren

Checkliste für Eigentümer: Asbest im Griff

Nutzen Sie die folgende Checkliste, um Ihre Pflichten als Eigentümer systematisch zu erfüllen und die Asbestproblematik in Ihrem Gebäude professionell zu managen.

ARBY Arbeitssicherheit Buley – Ihr Partner für Schadstoffkoordination in Berlin

Rico Langbein und das Team von ARBY Arbeitssicherheit Buley stehen Ihnen als erfahrener Partner für alle Fragen rund um Asbest und Gebäudeschadstoffe zur Seite. Von der ersten Schadstofferkundung über die Bewertung und Sanierungsplanung bis hin zur Baustellenkoordination (SiGeKo) und Freimessung erhalten Sie bei ARBY alle Leistungen aus einer Hand.

Als Dienstleister mit Sitz in Berlin-Reinickendorf kennen wir die Besonderheiten des Berliner Gebäudebestands und die Anforderungen der zuständigen Behörden. Unsere Leistungen im Bereich Schadstoffkoordination umfassen:

• Schadstofferkundung und Probenahme vor Baumaßnahmen
• Erstellung und Pflege von Schadstoffkatastern
• Bewertung nach Asbest-Richtlinie und TRGS 519
• Sanierungsplanung und Ausschreibungsbegleitung
• Baubegleitende Schadstoffkoordination
• Koordination mit Behörden (LAGetSi, Bauaufsicht)
• Kombination mit SiGeKo-Leistungen nach Baustellenverordnung